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della catenadel valore. Fino anonmolti anni
fa, in ambitoedilizioe immobiliare, possiamo
dire chequesto approccioè stato spesso
presonellanondovuta considerazione. Molti
studiosi eoperatori del settore ritengono che il
prodottoediliziononpossa essere considerato
unprodotto industriale, per suanatura, in
ragionedell’unicità temporaleegeografica
che lo contraddistingue; secondoquestopunto
di vista, un approccio standardizzato, per
processi, tipicodelmondo industriale, non si
addice aquesto comparto. Tuttaviaproprio la
complessitàdel prodottoedilizio richiederebbe
un approcciomolto simile allaproduzione
industriale, basata suprocessi, programmi,
sequenzee capacitàprevisionale.
Fino apochi anni or sono, l’interafiliera
delle costruzioni/immobiliaredaunaparte
ha rivendicato l’impossibilitàdi perseguireun
approccio industrialeedall’altrahaprodotto
pochi sforzi per studiare le reali necessità
del propriomercatodi riferimento. Inuna
fase storicadi crescita, laproduzioneedilizia
intercettaunadomandadi tipo “primario”; è
stato il casodell’Italianella fasepost bellica,
nellaquale l’industriadelle costruzioni ha
supportato il processodi industrializzazione
dell’interoPaese (nel settore terziario,
industrialee commerciale) eha risposto
alla crescentedomandadi urbanizzazione
e ricostruzione in ambito residenziale.
Ma inuna fasedimercatomatura, dove
lenecessitàprimarie (laprima e la seconda
casa, l’ufficioe la fabbrica) sono risolte,
il prodottodeveessere concepito,
progettatoe indirizzato in stretta relazione
allenecessitàdell’utente/cliente.
Studioe articolazionedelladomanda
Pur riconoscendo lepeculiaritàdel prodotto
edilizio, dobbiamo convenire che l’attività
edilizia è tradizionalmentepoco incline a
studiare il propriomercatodi riferimento,
sia in termini qualitativi chequantitativi e
questohadeterminato, almeno inparte,
undisallineamento tradomanda eofferta.
Permolti anni il prodottoedilizioè stato
indistintoe indifferenziato, poichédestinato
aunmercatogeneralista, non ingradodi
esprimere inmaniera formalizzata specifiche
esigenzeenecessità. Fannoeccezione le
grandi corporation, dotatedi dipartimenti
interni e/ounità funzionali con competenze
tecnicheemanageriali ingradodi definire,
per i propri edifici, specificheesigenzee livelli
prestazionalimisurabili, per lequali la fase
di studiopreparatorio al progettoè condotta
congrande cura (TronconiO.,Mangiarotti
A., 2010). Attualmentequesto approccio
appare imprescindibile, soprattuttoperché
consentedi rispondere auna crescente
domandadi qualità edè coerente con il grado
di sofisticazionee specializzazionedel progetto
richiesti dautenti semprepiù informati e
consapevoli; inoltre lo studiodelmercatoe la
fasedi fattibilitàpermettono rispettivamente
di intercettarenuovi segmenti di domanda
che appartengono anicchieo ad ambiti non
convenzionali, a configurarenuovi “concept” e
dunquenuove areedi business e a valutare la
sostenibilitàdegli investimenti.
Inestrema sintesi, sedaunapartebisogna
sottolineare ancorauna volta che lafinanza
è certamenteuna straordinaria levaper la
ripresa e lo sviluppodel settore, dall’altra
occorre rilevarequanto sia importante
concentrare l’attenzione suuno studio attento
e approfonditodelladomanda edella sua
articolazione, che consentadi definiree
offrire almercatoprodotti edilizi “corretti”,
prestazionalmente coerenti con leesigenzedei
target di utenza e allineati allebest practice
(qualedistanzadal prodotto riconosciuto
best in class?). Èquest’ultimauna condizione
ormai semprepiù irrinunciabile, sinergica
con ladisponibilità e l’apportodei necessari
capitali.
