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che, inprospettiva, potrà ancoradare.Questa
industria coinvolge risorse conunelevato
livellodi istruzione, utilizza sistemi e tecnologie
innovative, premia la capacitàdi coniugare
creatività e logiche industriali di processoe
profitto. Ilmercatopuòessere rappresentato
sinteticamente indue areedistinte: quella che
riguardagli operatori professionali equella,
molto importante in termini di volumi, relativa
ai privati. Laprima èorientata e, in alcuni
casi, obbligata all’informazionepubblica;
la seconda caratterizzata inbuonaparteda
informazioni “riservate” e spesso scarsamente
affidabili (canoni di affitto, disponibilità
delle areeedificabili, prezzi di vendita, ecc.).
Éevidente che la spinta verso la trasparenza
operatadalmercatoprofessionaleha assunto
un ruolodeterminanteper l’evoluzionedel
settore immobiliare a veroeproprio comparto
industriale.Questa spinta è stata fortee
importante soprattutto aMilano, oggi vera e
propria capitaledi questo “nuovomercato”.
DaMilano sonopartite le trasformazioni
più importanti, conseguenti alladiffusione
dei sistemi finanziari legati al comparto
immobiliare, rappresentatedalladiffusione
di nuove attivitàprofessionali a valore
aggiunto; dalla crescitadel patrimoniodi
informazioni disponibili per ilmercato; dalla
nascita e sviluppodi opportunitàdi crescita
professionaleper i giovani.
Diffusionee sviluppodi nuoveprofessionalità
Lapresenzadi imprenditori edorganizzazioni
specificamenteorientati all’investimento
immobiliare, interessati apresidiare il
processodalle sue fasi iniziali, haportato
l’attività edilizia adivenireunodegli elementi,
nonpiù l’uniconé il più importante, di un
processo complesso che si arricchiscedi
diverse attività consulenziali, di servizioedi
supporto. La crescentenecessitàdi presidiare
il rischioèdiventatounelemento cheha
portato allo sviluppoe alladiffusionedi nuove
figureprofessionali ingradodi governare
efficacementequestobisogno, sempre
piùdeterminante ai fini del successodelle
operazioni di costruzione/immobiliare.
Il problema che viene affrontatodalla
valutazionedegli investimenti è, nella
sostanza, unproblemadi scelta: ogni azienda
oprivatodeve, infatti, prenderedelledecisioni
d’investimento, dirette ad allocare le risorse
disponibili ai soli progetti che “creano valore”.
Per poter operareuna scelta frapossibili
alternativeènecessariopoter discriminare le
diversepossibilità: questo richiede competenze
trasversali ingradodi accompagnare l’analisi
finanziariadell’investimento a considerazioni
che tengano in conto le specificitàdel
prodotto immobiliare; lanotevole varietàdi
tipologie volte a soddisfaredifferenti bisogni
in termini di spazio, prezzi, stili; l’indissolubile
legame tra luogoeprodotto; laproduzione
fortemente influenzatadal governo/controllo
del territorio. Lafinanza immobiliareha
contribuito alladefinizionedi un “nuovo
mercato”, nel qualediventadeterminante
individuareprodotti e servizi innovativi
con la stessa logicadi qualunque comparto
industriale; per il settore immobiliarequesta
èunanovità, poiché si trattadi un comparto
chepermolti anni è stato trainatodalla
domanda. Sonoproprio i nuovi fabbisogni,
inbuonapartemessi inmotodagli investitori
edagli operatori del settore, che individuano
areedi intervento innovativee richiedono
un significativo sviluppodella cultura
professionale, chiamata a confrontarsi con
problematiche cheobbligano amaturare
nuove competenzee apresidiare inmaniera
consapevole l’interafilieradel processodi
produzioneedilizio/immobiliare. Attività
come laduediligence immobiliare, le analisi
dimercatoper determinare in termini di
costi-opportunità la fattibilitàdi iniziativedi
sviluppo, i criteri di valutazione immobiliare
riferiti a standard internazionali, sono solo
alcuni esempi di pratiche chehannopreso
corponel nostropaese a seguitodello
sviluppodi questonuovomercato; così
come la consapevolezzadello stretto legame
tra costruzioneegestionedegli edifici,
secondouna logicadi life cycle cost o, più
recentemente, l’importantefilieradella
sostenibilità.
Prodottoedilizio vs. prodotto industriale
Nella realizzazionedi unprodotto industriale,
ladefinizionedel progetto rappresenta la
fasefinaledi unpercorso articolato che
nascedall’analisi dei bisogni edallo studio
attentodelmercato. Solo conoscendo in tutti
gli aspetti ladomanda espressao inespressa
di quel beneèpossibiledare al prodotto
lagiusta “forma” e soprattutto collocarlo
sulmercato a costi competitivi. Épossibile
affermare, anzi, che le fasi di studiodel
mercato (nel linguaggiomarketing “il target”),
di progettazioneedi ingegnerizzazionedel
prodotto sonodi gran lunga lepiù complesse,
articolatee temporalmente impegnative; la
produzione sarà solounadiretta conseguenza
di quantodeterminato inprecedenza.Questa
attività comporta sforzi che richiedono
contributi tecnici eorganizzativi insieme e,
quindi, richiedononotevoli competenze
manageriali (DeMaio, 1991).Ma l’aspetto
più significativodi questo tipodi approccioè
che il clienteo l’utilizzatorefinaleè al centro
