immobiliare, così come a quello secondario, devono essere utilizzati
vecchi e nuovi strumenti quali il Mortgage Lending Value, il Property and
Market Rating e la Title Insurance. Il filo rosso che collega i tre strumenti
è l’attenzione al futuro più che al passato, al concetto di probabilità e
quindi di rischio dell’investimento oltre che al solo “valore”. Un percorso
complesso che, da una parte, mina l’idea stessa di sicurezza, spesso insita
nel settore immobiliare, e dall’altra, applica allo stesso, con gli
adeguamenti del caso, i più generali criteri del processo di “asset
allocation”. Nell’ambito del debito, questo si trasforma in un giudizio a
medio lungo termine sulla capacità del bene immobile di fungere da
garanzia del finanziamento. Si richiede, quindi, non solo un giudizio di
solvibilità di chi ha accesso al finanziamento, bensì un giudizio sulla bontà
economica del bene o dell’operazione immobiliare in sé. Tutte e tre
questi strumenti, quindi, mettono al centro l’immobile come mezzo per
l’uscita della crisi ma certamente il più innovativo è rappresentato dalla
Title Insurance. La Title Insurance è tipica dei paesi di “common law”, ma
è uno strumento utilissimo anche per i paesi di “civil law” al fine di coprire
i rischi non tanto connessi al diritto di proprietà in senso stretto in quanto
quelli connessi a problematiche giuridiche ancillari (ma non sempre
secondarie). Premesso che non vi è un numero chiuso di rischi legali
assicurabili da tale assicurazione, si evidenziano di seguito alcuni esempi:
• in ambito di cessioni immobiliari: rischi legali connessi a distanze,
servitù, diritti propter rem, diritto urbanistico o edilizio, confini,
prelazioni legali, provenienze donative, vincoli storici, paesistici,
usucapione, oneri e gravami in genere, ecc.;
• in ambito di procedure di liquidazione o aste: la polizza può essere
utilizzata (i) per creare virtualmente delle dichiarazioni di garanzia
nell’ambito della cessione (nel caso in cui la cessione medesima sia priva
di tali garanzie di per sé), e (ii) una volta che la cessione sia avvenuta,
per liquidare definitivamente ed immediatamente la special purpose
vehicle (“spv”) che abbia rilasciato delle dichiarazioni di garanzia
(senza aspettare il termine d’efficacia di tali clausole);
• in ambito di energie rinnovabili: rischi connessi alla qualificazione
giuridica dei pannelli solari come beni immobili e conseguente efficacia
dell’ipoteca, tematiche circa l’efficacia degli strumenti autorizzativi edilizi
ottenuti, servitù di connessione, vincoli paesistici, ecc.;
• in ambito di dismissioni pubbliche: rischi conness con la correttezza
del procedimento di dismissione alla luce di eventuali criticità sollevate
in occasioni, per esempio, di aste o bandi pubblici;
• in ambito di cartolarizzazionI o acquisto di npl: rischi connessi
