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al differimento temporale fra trasferimento del credito e le trascrizioni
ipotecarie, due diligence legale a campione diretta ad una copertura
sull’intero portafoglio, ecc.;
• in ambito di interpretazioni giurisprudenziali: rischi connessi
ad un cambiamento interpretativo o ad un giudizio di incostituzionalità
della normativa considerata;
• in ambito di fiscalità immobiliare: rischi connessi a riprese fiscali
che possano incidere direttamente sull’immobile tramite, per esempio,
iscrizioni pregiudizievoli da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Il potere assicurare il rischio legale connesso ad un immobile è di grande
utilità sia per possibili investitori sia, in particolare, per gli enti finanziatori
che spesso si trovano a dovere risolvere problematiche di tal genere
nel corso dell’esecuzione forzata.
Da ultimo data l’elevata difficoltà di reperimento di mezzi finanziari
anche per iniziative immobiliari con grosse potenzialità di sviluppo
ed apprezzamento da parte del mercato, è necessario identificare forme
alternative di repertimento del capitale, quali ad esempio i mini bond o il
crowdfunding. Il nostro paese è stato il primo in Europa a dotarsi di una
regolamentazione specifica in materia di equity crowdfunding ovvero
della raccolta diffusa di capitali attraverso le piattaforme di internet
a sostegno di progetti imprenditoriali. Gli USA sono i pionieri e il real
estate inizia a beneficiarne nelle attività di sviluppo e ristrutturazione:
attualmente è uno strumento usato soprattutto dai piccoli sviluppatori
ma iniziano a interessarsi anche i grandi e soprattutto gli enti locali per
dirottare liquidità fresca su progetti di riqualificazione urbana. In Italia,
oggi, il Decreto Legge del 18 ottobre 2012 n. 179 (Decreto crescita bis),
prevede questo strumento solo per il finanziamento di start-up innovative
sotto il controllo di Consob che al fine di tutelare chi investe prescrive,
ad esempio, che i gestori dei siti andranno iscritti in un apposito registro
e dovranno rispettare criteri di trasparenza e solidità e che per ogni
progetto, almeno il 5% di quanto offerto dovrà essere sottoscritto da
investitori professionali, fondazioni bancarie o incubatori. Ma quali sono
le possibilità concrete di usare il crowdfunding per l’immobiliare?
I presupposti sono buoni sebbene qualche punto interrogativo resta: il
decreto riserva il crowdfunding solo alle start up innovative ma anche
l’immobiliare, così come qualsiasi altro settore, può generare prodotti
e processi innovativi come ad esempio nella bioedilizia e nei metodi di
costruzione a basso impatto ambientale. Oggi che il canale bancario non
riesce più a sostenere il settore, questo nuovo strumento può essere
una valido supporto se non un’alternativa tout court.
