avverranno esclusivamente tra i
prodotti esistenti.
Ilmercato residenziale
milanese, ad esempio, presenta
un consistente stockdi
invenduto siadi fascia alta e
chebassa. Negli ultimi anni,
si sono realizzatimolteplici
interventi di riqualificazione
di target elevatonelle aree
centrali della città (nell’ordine
di 8.000,00/10.000,00
€
/
mq) edi nuova edificazione
di edifici di livellominore in
contesti periferici conpochi
servizi (2.600,00/2.800,00
€
/
mq).Questa situazionepone
in evidenza lamancanzadi
un’offerta residenzialedi fascia
media cioèdi appartamenti di
elevataqualità siadal puntodi
vistadella location chedelle
caratteristichedell’immobile, con
prezzi di circa 3.800,00-4.500,00
€/mq). Piùprecisamente, l’offerta
di “fasciamedia” si definisce
comeuna residenza collocata
in areeurbane semicentrali,
caratterizzatadallapresenza
di servizi di quartiere e con
ottimi collegamenti al resto
della città (soprattutto con la
presenzadi una fermatadella
metropolitana); dal puntodi
vistadell’appartamento labuona
qualità è considerata come la
sintesi tra l’ottimizzazionedello
spazio, un efficiente lay out, la
presenzadi terrazzi ebalconi
“abitabili”, dimateriali efiniture
di elevato livello, di un’ottima
dotazione impiantistica e
tecnologica. Infineunprodotto
di questo tipononpuò trascurare
laqualitàdegli spazi comuni sia
interni (ingresso edificio e sistemi
di collegamento interno, scale ed
ascensori) sia esterni (prospetti e
spazi circostante l’immobile).
Quali driver per il futuro
Le trasformazioni in essere sono
molteplici e coinvolgono tutti gli
ambiti delmercato immobiliare,
lo scenariodel Real Estate
degli anni futuri saràpertanto
dominatoda alcuni importanti
driver. Dal puntodi vistadella
domanda, ilmercato immobiliare
residenzialedei prossimi anni
saràprettamenteunmercato
di “sostituzione” piuttosto che
di “accesso allaprima casa”:
gli Italiani sonoper oltre
l’80%proprietari di case e tale
“ricchezza” rappresenterà sempre
di piùuna risorsa imprescindibile
per consentire la compravendita
di unanuova abitazione.
Parallelamente acquisiràun
ruolo strategico ilmercato
della locazioneper quelle
famiglie che, nonpotendo
accedere al credito, dovranno
temporaneamenteoptareper
soluzioni alternative. Mentre
oggigiorno ilmercatodella
locazione èquasi interamente
prerogativadei privati,
auspichiamo chenel futuro torni
a essereun’opportunitàper i
grandi investitori istituzionali,
quali banche ed assicurazioni.
Questi operatori infatti, grazie
alle logichedi investimentodi
lungoperiodo che caratterizzano
la loro attività, sarebbero gli
unici soggetti chepotrebbero
assicurareuna reale risposta
al problema socialedel
contenimentodei canoni.
Unmercato “maturo”,
l’acquistodella casadovrebbe
essere effettuato sempre
nell’otticadi un investimento
di lungoperiodo; in Italia al
contrario, l’acquistodiviene
l’unica soluzione allanecessità
abitativa poiché ilmercatodella
locazione, compressodalla “bolla
speculativa”, non è ingradodi
offrire reali alternative.
Dal puntodi vistadelle
trasformazioni urbane, le
singoleoperazioni dovranno
essere supportate semprepiù
da strategie rivolte all’intera
“areametropolitana”, piuttosto
che a specifici contesti urbani.
Con l’abolizionedelleprovince,
infatti, lapianificazioneurbana
avrà come riferimentoun’area
territoriale sovracomunale
moltopiù estesa, con grandi
opportunità in termini di sinergie
edi implementazionedel
marketing territoriale.
Dal puntodi vistadegli
operatori, infine, ilmercato
richiederà soggetti in gradodi
governare le iniziative a 360
gradi (developer puri), SGR
semprepiù specializzatenel
creare valore sugli immobili in
gestione, teamdedicati di asset
management eorganismi di
coordinamentoper ilmarketing
e lo sviluppo territoriale. La
nuova “dimensione” della
città e l’evoluzione richiesta
ai professionisti richiederà
nuovi approcci conoscitivi e
nuovi strumenti operativi: gli
“opendata” e “bigdata”, per
quanto sianogiàoggi uno
straordinario strumentodi
analisi edi previsionedei trend,
diventerannouna realtà sempre
più imprescindibileper qualsiasi
iniziativadel prossimo futuro.
In questa profonda trasformazione del settore del Real Estate, un ruolo
molto importante è svolto dai nuovi mezzi dell’InformationCommunication
Technology. La capillare diffusione dei vari devices – tablet e smartphone –
sta delineando nuovi scenari nel mercato a tutti i livelli. Anche il comparto
del Real Estate e nello specifico dellaProfessione di Agente Immobiliare sta
affrontando questo importante cambiamento, mutando sempre di più la
propria attività verso l’intermediazione evoluta e la consulenza immobiliare.
Per essere competitivi oggi è necessario spostare l’asse dellanostra attività dal
prodotto al Cliente: se fino a qualche anno fa, il nostro compito era soddisfare
“esclusivamente” la richiesta del nostro interlocutore, oggi il Cliente – grazie
anche agli strumenti social – diventaun “centro di unnetwork” di contatti
e soggetto al quale fornire unamoltitudine di servizi.
Il Cliente, sempre più informato e competente, è il detentore di unamoltitudine
di informazioni strategiche, che, molto sovente, gestisce viamobile: ci si
aprono, dunque nuove opportunità di infocommerce, il cui obiettivo è quello
di reperire informazioni, annullandone i confini fisici e le barriere temporali
nella fruizione. “I big datamodificano lanatura del business, dei mercati
e della società. Nel XX secolo, il valore si è spostato da infrastrutture fisiche
come i terreni e le fabbriche a elementi intangibili come i brand e la proprietà
intellettuale. Questa tendenza alla dematerializzazione si sta estendendo ai dati,
che stanno diventando un asset aziendale di primaria importanza, un input
economico vitale, il fondamento di nuovi modelli di business. Rappresentano
il carburante dell’economia dell’informazione. Anche se i dati non vengono
quasi mai contabilizzati nei bilanci aziendali, probabilmente è solo questione
di tempo.” (V.Mayer – Schonberger, K. Cukier, BIGDATA, Garzanti, 2013)
Il sentiment del mercato immobiliare italiano
Mentre oggigiorno
il mercato della locazione
è quasi interamente prerogativa
dei privati, auspichiamo
che nel futuro torni a essere
un’opportunità per i grandi
investitori istituzionali,
quali banche ed assicurazioni
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In queste pagine:
Doors. Una sala di Elements,
a cura di di RemKoolhaas.
Foto di FrancescoGalli
su cortesia di Biennale di Venezia
