deboli segnali
Simone Roberti
Simone Roberti,
Head of Research Italy
BNP Paribas Real Estate
L’
attività del mercato sta aumentando
ma rimane ancora molta strada
prima che il mercato torni in una
situazione normale. La ripresa del mercato
degli investimenti in Italia, iniziata nei primi
sei mesi dell’anno, è proseguita nel terzo
trimestre. Anche se Milano, il principale
mercato immobiliare della penisola, non
ha fatto registrare nessuna transazione
significativa, il volume nazionale si è attestato
a
€
755 milioni, per un totale dall’inizio
dell’anno di
€
2,5 miliardi. Le transazioni già
chiuse nel mese di ottobre e quelle in fase
di negoziazione avanzata ci fanno stimare
per la fine dell’anno un volume vicino ai
€
4
miliardi. Questi risultati sono stati raggiunti
grazie a delle importanti transazioni concluse
tra le quali svetta quella del fondo sovrano
del Qatar che è entrato nel progetto di
Porta Nuova-Garibaldi con un investimento
stimato in
€
400 milioni. Sono anche da
segnalare la vendita per
€
180 milioni da
parte di Benetton dell’immobile a Roma
in via del Corso, angolo via Tomacelli, che
diventerà il nuovo department store di H&M
e l’acquisto dal fondo sovrano del Qatar
dell’hotel Four Seasons a Firenze per
€
150
milioni. Gli investitori stanno monitorando
il mercato alla ricerca di buone opportunità.
In particolare, è da segnalare il ritorno degli
investitori stranieri sul mercato. Dei
€
755
milioni compravenduti nel terzo trimestre,
il 94% ha visto dal lato del compratore un
operatore straniero. Infatti, soltanto due
operazioni, a Roma e Genova, sono state
chiuse dagli italiani. Complessivamente, gli
investimenti stranieri hanno rappresentato
dall’inizio dell’anno
€
1,8 miliardi, con un
saldo positivo di
€
600 milioni. Tuttavia, i
disinvestimenti, con circa
€
1,2 miliardi,
rappresentano uno dei volumi più elevati dal
2007. Questo dimostra che vi è un ricambio
degli operatori nel mercato, con l’apparizione
di attori nuovi come i fondi sovrani del Qatar
e del Brunei e Blackstone, e l’uscita dei fondi
aperti tedeschi come Aberdeen. Il ritorno
degli investitori stranieri potrebbe indicare
che la correzione dei prezzi sia finita, o vicina
alla fine. In realtà, questo è vero soltanto
in parte. Infatti, quello che si osserva è che
i prodotti prime sono ancora offerti con
dei rendimenti bassi e questi riescono ad
essere raggiunti, come è stato registrato in
alcune transazioni negl’ultimi dodici mesi. Al
contrario, i prodotti secondari hanno ancora
molta difficoltà a trovare un compratore in
quanto i loro proprietari richiedono ancora
dei rendimenti considerati troppo bassi. Il
mercato italiano sta quindi tornando su dei
livelli più elevati rispetto a quello del 2012.
Tuttavia, anche se l’attività sta aumentando
e gli investitori stranieri stanno tornando
ad affacciarsi, le difficoltà emerse l’anno
scorso permangono. Il differenziale tra
domanda e offerta non riesce ancora ad
essere colmato. Infatti, i rendimenti offerti
sono troppo elevati per i venditori mentre i
compratori continuano ad incontrare delle
difficoltà nel finanziarsi per montare delle
operazioni di una certa grandezza. Per quanto
riguarda la piazza di Milano, non sono state
registrate nessuna transazione nel corso del
terzo trimestre, tranne una piccola agenzia
bancaria, facendo così segnare una battuta
d’arresto nella ripresa iniziata nei primi sei
mesi dell’anno. Tuttavia, il totale annuo di
€
829 milioni è ben superiore ai
€
469 milioni
registrati nel 2012. Di questo totale, il 68%
degli investimenti aveva riguardato uffici
nel 2012, quota scesa al 41% quest’anno
vista la transazione del Qatar che pesa per
48% del totale. Gli uffici compravenduti a
Milano sono per la totalità a reddito, ossia
affittati mentre in passato questo non era
Conduttori cercasi
