030_031
strumento per una risposta organica ed efficace a questi problemi
nella prospettiva sia della tutela della generalità dei creditori sia della
salvaguardia del valore dell’impresa debitrice.
Sono molte le procedure concorsuali avanti al Tribunale di Milano
che hanno interessato imprese di costruzioni?
Senza poter dare un dato statistico preciso posso rispondere che
la crescita in questi ultimi anni è stata molto rilevante, essendo
arrivate recentemente al fallimento o al concordato preventivo
anche imprese storiche. Questo aumento dei dissesti è ovviamente
anzitutto la conseguenza della grave crisi del settore immobiliare ed
alla luce anche dell’entità, in alcuni casi veramente impressionante,
degli immobili costruiti e rimasti invenduti, al punto che vi sono
fallimenti che vendono appartamenti in immobili di recentissima
realizzazione ad un terzo del prezzo originario di mercato, sorge
spontaneo l’interrogativo se, a prescindere dalla crisi, non si sia
comunque costruito troppo rispetto alla domanda. D’altro canto mi
ha colpito in questi giorni la notizia che in Spagna si sta pensando,
almeno in alcune aree più interessante dal fenomeno dell’espansione
edilizia dell’ultimo decennio e della bolla immobiliare, a politiche
pubbliche di abbattimento del costruito. Un’altra osservazione che
posso fare alla luce dell’esperienza milanese è che una parte rilevante
delle imprese che sono finite in stato di dissesto hanno operato fin
dall’inizio in condizioni di manifesta sottocapitalizzazione per cui alla
prima seria criticità finanziaria non sono statein grado di reggere. Mi
chiedo se in un settore così delicato, in cui si fa ancora ampio ricorso
al capitale fornito dai risparmiatori privati sotto forma di versamento
di anticipi sul prezzo a fronte di preliminari di vendita o di vendita
di cosa futura, questo sia accettabile, tanto più che la normativa sulla
tutela degli acquirenti, incentrata sul rilascio delle fideiussioni, è
rimasta troppo spesso, come abbiamo potuto purtroppo noi verificare,
lettera morta, con il conseguente ripetersi di drammi che pensavamo
ormai relegati al passato dei tristemente noti crack immobiliari. In
altri paesi non è consentito utilizzare i versamenti degli acquirenti e
dei promissari acquirenti come fonte di finanziamento dell’impresa
di costruzione, dovendo il costruttore operare con i capitali forniti
dalla banca e con i capitali propri. Le somme versate dagli acquirenti
rimangono invece vincolate su un conto che è rigorosamente distinto
dal patrimonio dell’impresa di costruzione e a tutela di queste regole
è dettata una specifica disciplina penale. La soluzione italiana della
fideiussione nei fatti si è rivelata inadeguata perché ampiamente
elusa senza alcuna reale sanzione. Quando si verifica il dissesto la
totalità o la quasi totalità dell’attivo è destinato alla banca con credito
ipotecario. Anche con riferimento a questo diverso profilo della
crisi d’impresa, riguardante specificamente il settore immobiliare,
occorrerebbe un nuovo intervento del legislatore.
Qui sotto:
uno scorcio di via Melchiorre Gioia a Milano.
Progetto fotografico La città Raddoppia. A. Antronaco
