trend ha avuto una ulteriore accelerazione nel 2012, in cui il totale
erogato in termini di finanziamenti per l’acquisto di abitazioni a famiglie
consumatrici è stato pari a 24.775 Mln di
€
, circa il -50% rispetto al 2011,
in cui erano stati erogati 49.120 Mln di
€
. Questi elementi vanno
contestualizzati nell’ambito di un 2012 in cui il Pil ha avuto una
riduzione in volume del 2,4% rispetto al 2011 e, dal lato dei consumi
finali delle famiglie, si è avuta una contrazione del 4,3%; oltre a questo, è
risultato in aumento anche il tasso di disoccupazione, che si è attestato al
10,7% nel 2012. L’incertezza economica e lavorativa, unita all’aumento
della pressione fiscale, hanno contribuito inoltre alla riduzione del potere
d’acquisto delle famiglie consumatrici (-4,8% rispetto al 2011) - Dati Istat.
Per tutti questi fattori, molte famiglie si sono trovate nella condizione di
non riuscire ad accedere al bene primario “casa”, alimentando il bacino
di domanda potenziale, che viene esclusa dal mercato della
compravendita. Secondo le stime del Censis circa 907mila famiglie hanno
espresso infatti l’intenzione di acquistare un immobile nel 2012, quindi,
considerando le 444mila compravendite residenziali concluse nell’anno,
il tasso di realizzazione si è attestato a poco meno del 50%. Il tutto in un
mercato in cui i prezzi medi delle abitazioni, pur intraprendendo a
partire dal 2009 un processo di diminuzione, hanno avuto cali
decisamente più contenuti, se messi a confronto con il parallelo calo delle
compravendite. Sotto il profilo dell’offerta, si è riscontrata inoltre una
crescente polarizzazione tra soluzioni di buon livello qualitativo (in
termini di caratteristiche costruttive, efficienza energetica, location e
contesto) e quelle situate in contesti periferici di scarso appeal che hanno
peculiarità intrinseche inferiori. Le prime vedono una maggiore tenuta a
livello di prezzi e transazioni, mentre nel secondo caso si ha una flessione
di entrambi gli indicatori. In tale contesto, i proprietari venditori in
alcuni casi hanno compreso la necessità di effettuare un repricing del
valore richiesto per riuscire a concludere la trattativa; in mancanza di
questa disponibilità, gli immobili rimangono in vendita per diversi mesi e,
in alcuni casi, vengono poi ritirati dal mercato. Un riflesso dello
scostamento tra domanda e offerta è costituito dal progressivo aumento
dei tempi medi di vendita, che ormai si attestano intorno a 8-9 mesi in
media e oltre l’anno per l’offerta di minore appeal, così come gli sconti
tra prezzo richiesto dal venditore e prezzo offerto dal compratore
G
iunti ormai al quarto trimestre di quest’anno possiamo delineare
alcuni segnali positivi per il mercato immobiliare residenziale, che
ci possono far guardare con fiducia ad una possibile inversione di
tendenza dopo un 2012, che per la sua portata negativa, ha fatto
emergere in modo più chiaro alcune delle principali rigidità, che
caratterizzano le dinamiche del settore. In particolare verranno presi in
esame gli effetti della crisi sui volumi di compravendita annuali, il tema
dell’accesso al credito, i principali indicatori di mercato e le novità in
materia di fiscalità immobiliare. La difficile congiuntura economica
generale ha sicuramente impattato in modo incisivo sul settore
residenziale: dando un rapido sguardo alla serie storica delle
compravendite di abitazioni dal 2006 al 2012 (fonte Agenzia del
Territorio), tale connessione è lampante: dal picco del 2006, anno in cui
si sono realizzate quasi 870 mila transazioni, a partire dal 2007 si può
notare una chiara inversione negativa, dopo circa un decennio di decisa
crescita. La contrazione del mercato residenziale si è accentuata nel 2008,
con un calo medio del 15% circa rispetto al 2007. Nel 2009 il mercato,
con 609.456 transazioni, ha seguito lo stesso trend negativo con una
diminuzione dell’11%. Flebili segnali di ripresa si sono registrati nel 2010,
anno in cui le compravendite hanno conseguito una crescita dello 0,4%,
per poi calare nuovamente nel 2011 (-2,2%). Se nel triennio 2009-2011 i
volumi annuali di compravendita sembravano essersi assestati intorno alle
600 mila unità, tale situazione è mutata in modo sostanziale nel 2012. A
livello complessivo lo scorso anno si sono realizzate infatti circa 444 mila
compravendite, -25,8% rispetto al 2012 e -49% a confronto con il 2006,
un dato che ha riportato i volumi complessivi ai valori del 1985. In tale
contesto, uno dei nodi principali che ha influito sul settore residenziale è
stato l’irrigidimento dell’indice di restrizione dei prestiti alle famiglie per
l’acquisto dell’abitazione; la conseguenza di tale fattore è stata
l’esclusione dal mercato della compravendita del target con disponibilità
economiche medio-basse, in primis giovani, famiglie di recente
formazione e immigrati, che proprio negli anni antecedenti alla crisi,
avevano contribuito in modo determinante ad alimentare il mercato
prima casa. Secondo i dati Banca d’Italia, nel periodo 2008-2011, il
numero di mutui concessi dalle banche per l’acquisto di abitazioni è
diminuito infatti di oltre il 20% rispetto al quadriennio 2004-2007. Tale
Armando Borghi
Amministratore Delegato
Gabetti Property Solutions S.p.A.
domanda
offerta
Mercato immobiliare
