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tassodi inflazionedei prezzi al consumo+ 1.
Inuna fasedimercato espansiva il valore
dell’alloggio aumenta: se l’acquirente vuole
vendere anticipatamente, edha inizialmente
ottenutoun equity loanpari al 20%del valore
dell’alloggio, restituisce il 20%del nuovo
prezzodi vendita realizzato. Lo stato inquesto
caso ci guadagna. Inuna fasedimercato
depressiva accade l’opposto, si vende ameno;
lo stato ci perde. Conquesta formula, c’è
una automatica coincidenzadell’interesse
personale conquellopubblico, vendendo al
meglio entrambi traggonoun vantaggio.
Un’ altra formadi sostegno interessante alla
domanda è il Rent ToBuy., ovvero l’affitto
con riscatto. I vantaggi per l’acquirente sono
evidenti: immediatousodell’immobile,
maggiorepossibilitàdi ottenereun
finanziamentoper perfezionare l’acquisto
(LTVpiùbasso),maggior tempoper vendere
il proprio immobile.
I rischi per acquirente sono:
_default del venditore, ovvero lapossibilità
che il venditore cada, nel periododi
locazione, inuno statodi insolvenza chepossa
quindi poi pregiudicare irrimediabilmente
lapossibilitàdi acquistare l’immobile;_ gli
aspetti fiscali (per la leggefiscale italiana
questo tipodi contratto è equiparato ad
una vendita vera epropria equindi sconta
da subito la stessa tassazionedi un attodi
compravendita). Nel casodi contratto che
vincoli alla conclusionedella compravendita
leparti, l’effetto traslativo, infatti, èdifferito
nel tempo al solo scopodi garanzia,madeve
ritenersi volutoda entrambi i contraenti già
almomento in cui lapattuizione è conclusa.
Per questo l’acquirentedevepagare l’Iva
sull’intero valoredell’appartamento al
momentodella sottoscrizionedel contrattodi
locazione a termine;
_ l’obbligodi acquistare l’immobile anche in
casodi successivaperditadi interesse.
Anche il venditorepuò confidare in aspetti
favorevoli: possibilitàdi non lasciare
l’immobile inutilizzato; lapossibilitàdi
incassare immediatamentedei corrispettivi
(anche a coperturadelmutuo contratto
dall’impresaper lo sviluppo); lapossibilità
di porre i costi di gestionedell’immobile
e le imposte sulle casa a carico
del conduttore/ acquirente.
Gli svantaggi per il venditore sono:
possibili contestazioni inmerito alla esatta
qualificazionedel contratto in ipotesi di
inadempimentodel conduttore e che lo stesso
possa essere assoggettato alladisciplinadei
contratti di locazione, conogni conseguenza
di legge inparticolare rispetto ai tempi per
riottenere ladisponibilitàdell’immobile;
il differimentonel tempodell’incasso
del corrispettivo (con conseguenze sulla
redditivitàdell’operazione)
Vorrei concludere sottolineando come
l’attuale confusionedellapoliticafiscale
sulla casapenalizzimoltissimo ladomanda:
l’incertezza frena fortemente gli investimenti.
Inunmomento storico in cui la casa èormai
considerata alla streguadi unbancomat, a
paritàdi gettito, lanostra speranza è che
almeno ci possano essere regole chiare.
Qui sotto:
BIPBankitaliaTSC20500
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